Wichtige Bestandteile eines Mietvertrags – Das sollten Sie vor der Unterschrift wissen

Wichtige Bestandteile eines Mietvertrags – Das sollten Sie vor der Unterschrift wissen

Ein Mietvertrag ist mehr als nur ein Stück Papier – er regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern und kann entscheidend dafür sein, ob das Mietverhältnis reibungslos verläuft oder es später zu Streitigkeiten kommt. Doch was genau gehört in einen Mietvertrag, welche Klauseln sind wichtig, und worauf sollte man unbedingt achten? In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie wissen müssen, bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben.

Übersicht Inhalte:

Die Grundlagen eines Mietvertrags
Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?
Wie hoch darf die Miete sein?
Kaution – wie viel ist erlaubt?
Schönheitsreparaturen und Instandhaltung – wer zahlt was?
Kündigungsfristen und Sonderkündigungsrechte
Welche Klauseln sind unwirksam?

1. Die Grundlagen eines Mietvertrags

Ein Mietvertrag ist eine schriftliche oder mündliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Nutzung einer Immobilie gegen Zahlung eines Mietpreises. Während auch mündliche Mietverträge grundsätzlich gültig sind, sollte man aus Beweisgründen immer auf eine schriftliche Fixierung bestehen.

Damit ein Mietvertrag gültig und rechtssicher ist, sollten folgende Punkte enthalten sein:

•Namen und Anschriften beider Vertragsparteien (Mieter und Vermieter)

•Exakte Bezeichnung der Mietwohnung, inkl. Adresse, Etage, Wohnungsnummer

•Mietdauer (befristet oder unbefristet)

•Mietpreis und eventuelle Nebenkosten

•Kaution und deren Höhe

•Regelungen zur Instandhaltung und Reparaturen

•Hausordnung und besondere Vereinbarungen

2. Befristeter oder unbefristeter Mietvertrag?

Es gibt zwei grundlegende Arten von Mietverträgen:

• Unbefristeter Mietvertrag: Die häufigste Form in Deutschland. Er endet erst durch eine Kündigung seitens des Mieters oder Vermieters unter Einhaltung gesetzlicher Fristen.

• Befristeter Mietvertrag: Hier wird eine feste Laufzeit vereinbart, nach deren Ablauf der Vertrag automatisch endet. Eine Befristung ist jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, z. B. wenn der Vermieter die Wohnung später selbst nutzen möchte (Eigenbedarf).

Prüfen Sie genau, ob eine Befristung wirklich zulässig ist – falls nicht, gilt der Mietvertrag automatisch als unbefristet.

3. Wie hoch darf die Miete sein?

Die Höhe der Miete richtet sich oft nach dem örtlichen Mietspiegel. In vielen Städten gibt es zudem eine Mietpreisbremse, die übermäßige Mieterhöhungen verhindern soll.

Neben der Grundmiete fallen meist Nebenkosten an, die zusätzlich gezahlt werden müssen. Diese sollten im Mietvertrag genau aufgelistet sein und sich an der Betriebskostenverordnung (BetrKV) orientieren. Typische Nebenkosten sind:

•Heizkosten

•Wasser- und Abwasserkosten

•Müllentsorgung

•Hausmeister- und Reinigungsdienste

 Eine Nebenkostenpauschale bedeutet, dass du einen festen Betrag zahlst, ohne   Nachzahlung oder Rückerstattung. Eine Nebenkostenvorauszahlung hingegen wird einmal jährlich abgerechnet – hier kann es zu Nachzahlungen kommen.

4. Kaution – wie viel ist erlaubt?

Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit, falls Schäden an der Wohnung entstehen oder Mieten nicht gezahlt werden. Gesetzlich darf die Kaution maximal drei Monatskaltmieten betragen.

Der Mieter kann die Kaution in drei Raten zahlen und hat das Recht, dass das Geld auf einem separaten Konto mit Verzinsung angelegt wird. Nach Auszug muss der Vermieter die Kaution spätestens innerhalb von sechs Monaten zurückzahlen – sofern keine offenen Forderungen bestehen.

5. Schönheitsreparaturen und Instandhaltung – wer zahlt was?

Ein häufiger Streitpunkt in Mietverhältnissen sind Renovierungen und Reparaturen. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich.

Doch oft finden sich Klauseln im Mietvertrag, die dem Mieter sogenannte Schönheitsreparaturen auferlegen, z. B.:

•Streichen von Wänden und Decken

•Lackieren von Türen und Heizkörpern

Achtung: Viele dieser Klauseln sind unwirksam! Laut aktueller Rechtsprechung sind starre Vorgaben, z. B. „alle drei Jahre streichen“, ungültig. Eine Renovierungspflicht kann zudem nur dann bestehen, wenn die Wohnung bei Einzug in einem renovierten Zustand war.

6. Kündigungsfristen und Sonderkündigungsrechte

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen – egal, wie lange sie bereits dort wohnen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

Vermieter hingegen haben es schwerer: Sie dürfen nur unter bestimmten Bedingungen kündigen, z. B. bei Eigenbedarf oder Zahlungsverzug. Dabei gelten je nach Mietdauer längere Kündigungsfristen für Vermieter:

•bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist

•5 – 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist

•über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

Mieter haben in einigen Fällen ein Sonderkündigungsrecht, etwa wenn die Miete erhöht wird oder der Vermieter Modernisierungen ankündigt.

7. Welche Klauseln sind unwirksam?

Viele Mietverträge enthalten Klauseln, die gesetzlich nicht zulässig sind. Diese sind dann unwirksam, auch wenn man sie unterschrieben hat.
Beispiele:

• Verbot von Haustieren ohne Ausnahme
→ Ein generelles Haustierverbot ist nicht erlaubt, individuelle Fälle müssen geprüft werden

• Mieter muss bei Auszug renovieren
→ Pauschale Renovierungspflichten sind oft unwirksam

• Verbot der Untervermietung
→ In vielen Fällen darf der Vermieter eine Untervermietung nicht einfach verbieten, insbesondere bei berechtigtem Interesse des Mieters

Fazit: Mietvertrag immer genau prüfen!

Bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie ihn sorgfältig durchlesen, um unzulässige Klauseln oder unerwartete Verpflichtungen zu vermeiden. Bei Unsicherheiten können Sie sich jederzeit an uns wenden. Wir beraten Sie gerne!